Location immobilière, location meublée : l’intérêt d’un accompagnement par un expert-comptable
L’investissement immobilier fait partie des principales solutions offertes aux particuliers pour à la fois se construire un patrimoine et générer une source de revenus complémentaires dans le cadre d’une location. Encore faut-il s’y retrouver parmi les subtilités juridiques et fiscales qui entourent les différents statuts, et qui peuvent rendre l’exercice délicat si l’on n’est pas accompagné par un professionnel.
Location nue ou location meublée ?
Opter pour une location meublée présente en effet l’avantage de supporter moins de taxes qu’une location nue, mais elle peut se révéler plus exigeante dans la gestion quotidienne. Car, contrairement à la location nue, pour laquelle le propriétaire doit simplement déclarer les revenus fonciers qu’il a encaissés, déduction faite des charges qu’il a eu à payer, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale. Elle relève donc en tant que telle du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui compte tenu de la possibilité offerte d’amortir le bien permet d’optimiser son imposition. Voici donc un certain nombre d’éléments à prendre en compte lorsque l’on souhaite se lancer dans ce type d’activité.
Location meublée : définition
Il peut être utile de rappeler en quoi consiste une location meublée. Cette qualification s’applique à un logement « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », ce qui correspond à une liste précise d’équipements obligatoires définie par la loi. Ce régime de location est particulièrement adapté à des locations de courte durée saisonnières ou touristiques, mais il peut s’appliquer à des baux plus longs, d’un minimum de 9 mois pour une location à un étudiant, voire de 12 mois dans le cas d’un meublé d’habitation.
Location meublée : professionnelle ou non professionnelle ?
Premier piège à éviter, il n’est pas possible de choisir ce mode de location dans le cadre d’une SCI. Ensuite, en fonction du montant des loyers perçus, le propriétaire pourra adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou professionnel (LMP) si le montant des loyers est supérieur au seuil de 23000€ par an ou que les revenus de l’activité de location meublée dépassent les autres revenus du foyer fiscal. Dans tous les cas, le loueur en meublé devra se déclarer au greffe du tribunal de commerce.
Location meublée : micro ou réel ?
Sur le plan fiscal, deux régimes d’imposition sont possibles : si les recettes sont inférieures à 72600€, le régime des micro-BIC s’applique de plein droit. Dans ce cas, le loueur déclare ses recettes, sur lesquelles l’administration fiscale applique directement un abattement forfaitaire de 50%. A moins d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire des ses recettes les charges liées à l’exploitation du logement et même une partie de son coût d’acquisition. Cette solution, qui peut se révéler très avantageuse fiscalement, nécessite néanmoins de réaliser un bilan comptable en fin d’exercice.
Location meublée : quelle possibilité d’opter pour la TVA ?
Que ce soit en LMP ou en LMNP, une autre possibilité permet d’assujettir son activité de location saisonnière à la TVA, à la condition de proposer des prestations parahôtelières telles que la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Ce type d’option donne à l’investisseur la possibilité de déduire la TVA de 20% sur le coût des travaux de construction ou sur l’achat d’un bien neuf, mais à la condition de s’engager dans ce régime pour une période de 20 ans.
Faire appel à un expert-comptable spécialisé location meublée
On le comprend au travers de ces exemples, la décision de louer son bien soulève bien des questions, et une fois que l’on a opté pour tel ou tel régime, demande de la rigueur pour bénéficier de ses avantages sans commettre d’erreur. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs se tournent vers un expert-comptable pour les aider à discerner parmi toutes les options à leur disposition. Axylis développe une expertise spécifique sur ces sujets pour les aider dans leurs choix, en réalisant des simulations et des prévisionnels, pour les inciter à se poser les bonnes questions, et pour les accompagner ensuite dans leurs démarches, que ce soit leur immatriculation, les choix d’options ou la réalisation du bilan de fin d’année. Et ainsi simplifier et sécuriser leur vie d’investisseur.
Laure Caucat – Expert-comptable Associée
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